Enjeux de l'affichage des performances énergétiques dans les annonces immobilières.

Publié le 10 févier 2012

Aujourd'hui nous allons nous intéresser à l'affichage des performances énergétiques et émissions de gaz à effet de serre dans les annonces immobilières. Concrètement qu'est-ce que c'est ? A quoi ça sert ? Quels sont les buts et les enjeux d'un tel dispositif ? Quel sera son impact sur le marché de l'immobilier tant sur le segment de la transaction que celui de la location immobilière ?

Pour répondre à toutes ces questions nous avons fait appel à un expert en la personne de Jean-Pascal SCHAEFER Energéticien certifié Expert en Rénovation Energétique, fondateur de Renotics.

Bonjour Jean-Pascal. Merci à vous d'avoir bien voulu nous consacrer un peu de temps pour cette interview. En quelques mots, qui êtes-vous et quel est votre métier ?

Jean-Pascal SCHAEFER : Je suis énergéticien, c'est-à-dire que je m'intéresse à tous les aspects de l'énergie : la consommation, l'efficacité et la production.

Mon rôle consiste d'abord à identifier le besoin du client : cela peut être d'avoir moins froid en hiver, de faire des économies d'énergies ou d'améliorer la valeur patrimoniale de son bien. Par la suite, je l'assiste pour trouver les meilleures solutions en termes de rapport service rendu/prix. Cela peut concerner son isolation, ses vitrages, son chauffage, son eau chaude sanitaire, etc.

Qui sont vos clients, et pourquoi font-ils appel à votre expertise ?

J-P S : Mes clients sont les propriétaires de maisons individuelles, d'appartements, et même de bureaux. Ils font appel à moi pour obtenir une labellisation BBC (délivré notamment par Promotelec) en neuf ou en rénovation, pour comprendre pourquoi ils ont froid en hiver, pour choisir les meilleures solutions d'isolation et de chauffage dans le cadre d'une rénovation, pour faire des économies d'énergie.

Chaque cas est unique : je pars toujours de la question : « quel est le principal problème que vous voulez résoudre ? ». Je découvre parfois des situations compliquées : par exemple, une installation de chauffage au sol dans une résidence secondaire utilisée en week-end, dans une maison non isolée, avec de grands volumes. Or, l'inertie du chauffage au sol fait que vous commencez à vous sentir bien quand vous devez partir. Sans oublier que par période de grand froid, votre installation ne couvrira pas vos besoins, car la chaleur s'en va à travers les parois.

L'idéal est donc d'intervenir en amont d'une installation d'un système de chauffage. Dans un tel cas, mon intervention permet à l'utilisateur de gagner sur tous les plans. Il va faire de réelles économies d'énergies, gagner en confort et même valoriser son patrimoine, car une maison performante énergétiquement se louera et se vendra mieux sur le marché !

On entend de plus en plus parler de performances énergétiques. Aujourd'hui l'affichage de ces performances est obligatoire dans les annonces immobilières. Quelle est son utilité ?

J-P S : L'étiquette énergie, c'est maintenant le premier contact que l'on a avec un logement. Avant même de l'avoir visité, avant même d'en voir le prix, c'est la première chose qui saute aux yeux sur les annonces immobilières. Pour un acheteur, voir un logement avec une mauvaise étiquette énergie, c'est du pain bénit : il dispose là d'un angle d'attaque pour négocier le prix à la baisse. Il lui est facile de dire qu'il va devoir faire des dépenses pour améliorer l'isolation ou le chauffage !

Jusqu'à ces dernières années, les locataires par exemple demandaient la somme loyer+charges pour savoir ce qu'allait réellement leur coûter le logement. Aujourd'hui, ils sont de plus en plus nombreux à comprendre qu'il faut additionner loyer+charges+dépenses d'énergie, parce qu'ils se doutent que dans un appartement classé F par exemple, ils vont payer au final beaucoup plus que dans un appartement classé A. Certains logements avec une très bonne étiquette énergie ne nécessitent parfois même plus de chauffage, parce qu'ils sont très bien isolés. On parle alors de « maisons passives ». Quand vous n'avez plus de dépenses de chauffage à payer, je vous laisse imaginer ce que vous gagnez en pouvoir d'achat !

En travaillant sur l'isolation, vous réduisez les besoins de chauffage. Ensuite, vous améliorez le confort, car les parois mal isolées rayonnent du froid. Vos améliorations sur les parois débouchent ensuite sur de réelles économies d'énergie, car vous pouvez prendre des matériels moins puissants, et donc moins consommateurs d'énergie. Et cerise sur le gâteau, dans l'éventualité d'une vente future, votre bien se voit valorisé, car vos murs sont plus beaux et vos matériels plus récents.

Que veulent dire ces lettres et ces classifications ?

J-P S : l'étiquette énergie dans les logements reprend la classification que l'on connaît maintenant bien dans l'électroménager. Les logements classés A sont des bâtiments dits « basse consommation ». Il en est de même pour les bâtiments classés B en rénovation, et en neuf cela correspond à des logements performants. La lettre C caractérise des bâtiments d'après l'an 2000, qui ont fait l'objet d'efforts significatifs d'isolation et de performance des matériels de chauffage.

La lettre D caractérise des bâtiments moyens, et ainsi de suite jusqu'à G qui caractérise l'épave thermique. A ce stade-là, on atteint une nouvelle forme d'insalubrité. Cela dit, plus la classification est mauvaise au départ, plus l'opération de rénovation énergétique sera rentable. En effet, on va pouvoir engager une rénovation globale du logement, tout en bénéficiant de toutes les aides associées à la rénovation énergétique : crédit d'impôt, éco-prêt à taux zéro, primes éco-énergie, voire aides ANAH (Agence Nationale de l'Habitat).

L'avenir, c'est évidemment de continuer dans l'amélioration de la performance des bâtiments. A horizon 2020, les bâtiments neufs doivent être à énergie positive. On parle dans ce cas de BEPOS (Bâtiments à Energie Positive) ; ils doivent produire plus d'énergie qu'ils n'en consomment. Ce sera une véritable révolution, avec la généralisation de la production décentralisée d'énergies renouvelables. Finalement, ce sera un peu la même logique que pour l'Internet : chacun donne et chacun reçoit, dans une logique d'interdépendance !

Vous évoquez des aides à la rénovation énergétique, nous aurons l'occasion d'en parler dans un autre article. Mais aujourd'hui quel est l'impact réel et à court terme d'une telle mesure de classification énergétique sur le marché de l'immobilier ?

J-P S : De façon très concrète, pour deux logements comparables, celui qui aura la meilleure étiquette énergie se placera mieux sur le marché. En effet, son acheteur aura moins besoin d'investir en travaux de remise à niveau. Pour l'électricité, tous les connaisseurs du marché prévoient une augmentation de 30 % d'ici 2015. Et pour le gaz et le fioul, on s'attend à peu près à la même chose. Or, en matière d'immobilier, 2015, c'est du court terme.

Vous avez remarqué que l'on parle de plus en plus de « précarité énergétique ». Celle-ci va augmenter de façon foudroyante dans les logements mal classés, avec un impact négatif sur les loyers. Une étude réalisée en Suisse a d'ailleurs montré que les logements énergivores se louent 14% moins cher que les logements bien classés.

Quels sont les enjeux de l'affichage des performances énergétiques dans les annonces immobilières, et peut-on en faire une prévision des bénéfices ?

J-P S : Le but est bien naturellement d'amener l'ensemble des logements à améliorer leur niveau de consommation d'énergie. En matière d'électroménager, on ne trouve plus d'appareils de classe C. Au contraire, on a maintenant des classifications type A+, A++, et même A+++. En termes de bénéfices, je peux vous citer les chiffres qui montrent que les maisons basse consommation « Minergie » (le label Suisse) se vendent en moyenne 6% plus cher que les maisons standard. A l'opposé, il faut s'attendre à ce que les maisons mal classées se retrouvent avec des moins-values à la revente, et des difficultés à la location.

A votre avis, qui seront les gagnants et perdants (si perdants il y a) de ces enjeux ?

J-P S : Pour moi, les gagnants seront ceux qui auront choisi une approche globale de la rénovation de leur bien : ils auront amélioré durablement leur situation, quitte à investir un peu plus au début. Mais leur investissement aura été planifié, ils auront eu le temps de faire leurs arbitrages, et de choisir les solutions les plus appropriées.

Les perdants seront ceux qui laisseront leur bien se dégrader, et agiront en catastrophe : ils paieront très cher des entreprises qui seront en position de force. Ils feront appel à des corps de métier au cas par cas, ce qui générera des problèmes et des surcoûts. Par exemple, ils feront l'isolation sans se préoccuper de la ventilation : ils auront alors de la condensation sur ou dans les parois. Dégradation des murs, peintures à refaire, je vous passe les détails.

Les gagnants seront ceux qui penseront au proverbe « qui veut aller loin ménage sa monture ».

Pour conclure

Rédaction du blog : Nous allons conclure sur ce proverbe ; Nous avons donc compris que les enjeux de l'affichage des performances énergétiques dans les annonces immobilières sont, non seulement d'informer les acquéreurs mais aussi d'inciter les propriétaires et futurs propriétaires à améliorer les propriétés thermiques de leurs logements et ainsi faire de grandes économies d'énergies. Les bénéfices à long terme ne seront pas négligeables car non seulement les ménages gagneront en pouvoir d'achat sur leurs factures d'énergie, mais nous auront aussi en France un parc immobilier plus économe en énergies, ce qui est très bon pour notre chère planète !

Merci Jean-Pascal SCHAEFER d'avoir répondu à nos questions. Je vous donne rendez-vous très bientôt pour parler ensemble d'autres aspects de la rénovation énergétique.

J'informe nos lecteurs que vous pouvez retrouver Jean-Pascal SCHAEFER sur son blog http://renotics.blogspot.com/ ainsi que sur les réseaux sociaux en tapant « rénotics ».

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